兽爷:中国房地产到了一个转折点

财经 阅读 2331 2018-11-28

“有时候太能看清趋势的人反而挣不到钱,傻人反而有傻福。”今年7月凭借《疫苗之王》刷爆朋友圈的自媒体人兽爷,以这样一句话,开始了他对房事的分享。

谈论房地产,我们可以往回看,回顾昨天自己怎么过来的,然后从昨天和今天往后推,大概知道明天是什么样子。与此同时,还要弄清楚房地产的逻辑,主要是两根主线,第一根叫城市化,第二根叫货币政策。

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首先从昨天来看,在1998年中国开始房改的第一年,温州人成功地把房子从2000块钱一平米,炒到7000元块钱一平米,后来温州人又去了上海、杭州、北京,把这些地方的房子也炒高一大截。

1998年那时全国的城市化率只有30.4%,但到了2018年,根据社科院最近的预测,城市化率已经到了60%。这意味着,房地产快速增长的阶段已经过去,中国房地产早已告别了短缺,进入总量平衡的阶段。

今年上半年,相比于一二线城市的冷清,三线城市的房子卖得特别好,很多人觉得这是城市化开始逆周期操作了,但兽爷却认为主要有三个原因:

一、国家主推去库存的政策;

二、大城市的限购太狠,一部分的青年返乡置业,一部分的购买溢出;

三、棚改货币化,这个在前几年比较明显,但随着今年棚改货币化的退潮或取消,房企要还是沿用以前的模式,那就真的是作死了。

参考发达国家的以往发展阶段,城市化率越靠近75%,小城市人口流失就会越多,因为农村基本上被掏空,这个时候大城市的人口会急剧增长。

所以未来中国楼市将会全面分化,如果只有20%的城市值得投资,去三线城市炒房就算是一个笑话。

如果从货币来看,兽爷测算,2017年中国的房地产总市值达到200万亿元,相当于29万亿美元,这比美国的27万亿都高。这从两个层面印证了中国目前的房地产的确到了一个转折点。

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